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Question

父の相続手続をしようと思い、法務局に行ったら、建物について登記されていないということで登記簿謄本をとることができませんでした。
どうすればいいのでしょうか？

Answer

建物が建った際には、どういう建物が建てられているかを表す「表題登記」を申請する義務があります。
しかし、古い建物では時々表題登記が申請されていないことがあるのです。
そのままでは、売却や土地・建物を担保に借入したりすることが難しく、トラブルとなる可能性もあるので、できるだけ速やかに土地家屋調査士に依頼するかご自身で、表題登記を申請することをおすすめいたします。

解説

表題登記は、新たに生じた土地や建物について、所在地・地番・家屋番号・面積・構造などの物理的情報を登記簿に記録する手続きです。これは所有権や権利を示すものではなく、不動産の存在や状況を公的に証明することが目的です。
建物表題登記は一般的に新築時に建物建築に関わった業者（建売業者・建築会社等）が紹介した土地家屋調査士に建物の所有権を取得する方から依頼することによって行われます。不動産登記法第47条により、新築建物や表題登記がない建物の所有権を取得した者は、取得日から1か月以内に表題登記を申請する義務があります。申請を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。

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ポイント

建物の登記がされていなかったり、変更（増改築・減築・構造変更・用途変更）をしたのにもかかわらず表題変更登記を行わないでいたりすると、不動産取引・税務・融資において不利益が生じる可能性もありますし、本来、新築取得・変更があった日から１か月以内に申請する義務があるため、過料が課せられる可能性もあるため、速やかに表題登記・表題変更登記を行うことをおすすめいたします。
この要否を確認するのに簡便方法は、4月頃から届き始めている固定資産税・都市計画税課税明細書の家屋欄を確認することです。「未登記」と記載されていたり、家屋番号の記載がなかったり、登記床面積と現況床面積が異なっている場合には、上記登記申請が必要なことがあります。

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最後までお読みいただきありがとうございました＾＾
相続についてお悩みの方は、相続専門家である女性士業５人が揃った
女性相続supportへどうぞお気軽にご相談ください。
司法書士　石川孝美

１　小規模宅地等の特例って？？

亡くなった親の自宅等の土地を相続するとき、土地の評価額を最大8割カットできる減税の制度です。

制度の趣旨は、「相続を理由に家を手放さなくてもすむようにすること。」なので、
相続する人が本当にそこで暮らしているか、など実態が問われます。

２　住民票だけ移せば良いの？

住所を変えるだけでは特例は適用できません。
税務署は次のような生活の痕跡をしっかり確認します。

①寝起きの実態：布団・衣類・日用品が置かれているか

②ライフライン：電気・ガス・水道の使用量が日常レベルか？郵便物はどこに？？

③地域の情報：ご近所さんはあなたを見かけている？

④社会的接点：通勤・通学経路、医療機関、ネットの配送履歴など

３　実態がないことがバレると大変！

軽減された土地の相続税課税額は戻され、追徴課税が発生します。

さらに過少申告加算税や延滞税が上乗せされ、結果的に負担がとても大きくなります。

４　ちゃんと住んでいると示すポイントは？？

①引っ越しを事実で裏付ける（引越し業者の領収書を保管）

②家具を運び込む

③ライフラインの名義・支払先を自分へ変更

④証拠は紙で残す。

公共料金の明細、郵便物の転送届、保険証の住所変更など

⑤引越しの合理的な理由

介護・育児・単身赴任解消など「そこに住む必然性」があると強い

⑥定期的な処方箋の薬局のレシート、など

５　動く前のチェックポイント

①布団と着替えを実家に置いたか。

②電気・ガス・水道の使用量が“生活感”レベルにあるか。

③通勤や通学経路が変わり、ICカード履歴も実家発着となっているか。

④郵便物やネット通販など、実家に届くようにする。

など

6　まとめ

住民票の異動だけでは危ないです！

税務署はライフラインやご近所の声まで確認することもあります。

ごまかすとリスク大なので、引っ越すならきちんとした理由があり、証拠を残すこと！

★★小規模宅地等の特例の適用可否は、相続税の申告においてとても大きなポイントです。

ご相談は女性相続サポートへお気軽にご連絡ください。

税理士  高山亜由美

司法書士  石川孝美