「相続が始まったけれど、亡くなった父がどこにどんな不動産を持っていたのか分からない…」
　そんなお悩みを解決するために、令和8年２月から「所有不動産記録証明制度」がスタートしました。
　この制度を使えば、特定の方が所有している全国の不動産を一覧化した証明書を取得することができ、相続登記の負担を大きく減らすことができます。
　本記事では、制度の概要から請求方法、注意点までを分かりやすくご紹介します。

所有不動産記録証明制度ってどんな制度？

　所有不動産記録証明制度とは、特定の人や法人が所有している不動産について、法務局の登記情報をシステムで検索し、その結果抽出された不動産の情報を一覧にまとめた証明書を発行してもらえる制度です。
　これまでは、亡くなった方がどこに不動産を持っているかを把握するために、市区町村ごとに名寄帳を取り寄せたり、登記簿を一件ずつ調べたりする必要がありました。
　新制度を利用すれば、全国規模で所有不動産をまとめて確認できるため、相続人の方の調査負担が大幅に軽くなり、登記漏れの防止にもつながります。

こんな方におすすめ

● 相続が発生したが、亡くなった方の不動産の全容が分からない
● 先祖から引き継いだ不動産に登記漏れがないか確認したい
● 自分自身が所有している不動産を整理・棚卸ししたい

誰が請求できるの？

　証明書を請求できるのは、次の方々です。代理人による請求もできますので、ご自身で手続きが難しい場合は専門家に依頼することも可能です。
● 所有権の登記名義人（登記簿に「所有者」として登記されている本人）
● 相続人その他の一般承継人（亡くなった方の相続人など）
● 上記の方から委任を受けた代理人

どうやって請求するの？

① 請求方法
　全国どこの法務局・地方法務局（支局・出張所を含む）でも請求できます。窓口での書面請求のほか、郵送請求にも対応しています。
② 必要書類
　請求する立場によって必要な書類が異なります。主なものは次のとおりです。
● ご本人が請求する場合：印鑑証明書（請求書に実印を押印）、または本人確認書類（マイナンバーカードや運転免許証など）の写し
● 相続人が請求する場合：上記に加えて、亡くなった方との相続関係を示す戸籍謄本や法定相続情報一覧図の写しなど
● 代理人が請求する場合：上記に加えて、委任状（請求人の実印を押印し、印鑑証明書を添付）
　過去の氏名・住所を検索条件にするときは、除籍謄本や戸籍の附票の写しなど、それを証明する書類も必要になります。
③ 手数料
　書面請求（収入印紙で納付）で、検索条件1つにつき、証明書1通あたりの手数料は1,600円です。

④ 受領方法
　窓口での受け取り、または郵送での受け取りが選べます。郵送をご希望の場合は、請求の際に返送用封筒と切手の同封が必要です。

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利用するときの注意点

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　検索条件が登記記録上の住所・氏名と少しでも異なると、不動産があっても抽出されない場合があります。氏名や住所は登記簿の記載どおりに正確に入力することが大切です。
● 検索の対象になるのは「所有権の登記」がされている不動産のみです。表示登記しかない不動産は対象外となります。
● システムに登録されていない（コンピュータ化されていない）不動産は検索できません。
● 不動産が見つからなかった場合でも手数料は返還されず、「該当不動産なし」の旨の証明書が交付されます。
● 交付までにかかる日数は法務局ごとに異なります。お急ぎの場合は事前に請求先の法務局へお問い合わせください。
● 請求書や添付書類に不備があった場合は、訂正・補完が必要です。一定期間内に対応しないと交付されないことがあります。

迷ったら弊社までご相談を

　所有不動産記録証明制度は便利な仕組みですが、検索条件の指定や必要書類の準備には正確な知識が必要です。
　「どこから手をつけてよいか分からない」「相続関係を証明する戸籍をうまく集められない」といったお悩みがある方は、ぜひ弊社までご相談ください。
　女性相続supportでは、制度を活用した相続不動産の調査から、その後の税務申告、相続登記まで一貫してサポートいたします。

制度の詳細はこちら
法務省ホームページ：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00740.html

１　小規模宅地等の特例って？？

亡くなった親の自宅等の土地を相続するとき、土地の評価額を最大8割カットできる減税の制度です。

制度の趣旨は、「相続を理由に家を手放さなくてもすむようにすること。」なので、
相続する人が本当にそこで暮らしているか、など実態が問われます。

 

２　住民票だけ移せば良いの？

住所を変えるだけでは特例は適用できません。
税務署は次のような生活の痕跡をしっかり確認します。

①寝起きの実態：布団・衣類・日用品が置かれているか

②ライフライン：電気・ガス・水道の使用量が日常レベルか？郵便物はどこに？？

③地域の情報：ご近所さんはあなたを見かけている？

④社会的接点：通勤・通学経路、医療機関、ネットの配送履歴など

 

３　実態がないことがバレると大変！

軽減された土地の相続税課税額は戻され、追徴課税が発生します。

さらに過少申告加算税や延滞税が上乗せされ、結果的に負担がとても大きくなります。

 

４　ちゃんと住んでいると示すポイントは？？

①引っ越しを事実で裏付ける（引越し業者の領収書を保管）

②家具を運び込む

③ライフラインの名義・支払先を自分へ変更

④証拠は紙で残す。

公共料金の明細、郵便物の転送届、保険証の住所変更など

⑤引越しの合理的な理由

介護・育児・単身赴任解消など「そこに住む必然性」があると強い

⑥定期的な処方箋の薬局のレシート、など

 

５　動く前のチェックポイント

①布団と着替えを実家に置いたか。

②電気・ガス・水道の使用量が“生活感”レベルにあるか。

③通勤や通学経路が変わり、ICカード履歴も実家発着となっているか。

④郵便物やネット通販など、実家に届くようにする。

など

 

6　まとめ

住民票の異動だけでは危ないです！

税務署はライフラインやご近所の声まで確認することもあります。

ごまかすとリスク大なので、引っ越すならきちんとした理由があり、証拠を残すこと！

★★小規模宅地等の特例の適用可否は、相続税の申告においてとても大きなポイントです。

ご相談は女性相続サポートへお気軽にご連絡ください。

税理士  高山亜由美

司法書士  石川孝美

Question

被相続人（亡くなった人）が所有していた不動産を調べるには、どうすればいいのでしょうか？

Answer

　下記の方法で所有不動産を調べることできます。
①　被相続人が不動産を取得したときの売買契約書・贈与契約書・遺産分割協議書や不動産の権利証・登記識別情報通知を確認
②　毎年固定資産税の納税通知書とともに送られてくる「課税明細書」の不動産の記載を確認
③　不動産が所在する市区町村役場で名寄帳を取得
④　既に把握できている不動産について法務局で「共同担保目録」付の「登記事項証明書」を取得し、共同担保目録内に記載されている不動産を確認

解説

　ご自宅の土地、建物については把握されている方が多いと思いますが、注意が必要なのが道路部分・ゴミ集積所等です。単独で所有している場合も、近隣の方と複数名で共有している場合もあります。被相続人が道路部分等を所有しているのであればもちろん相続手続きが必要になるのですが、道路部分等は意外と見落とされがちです。
道路部分等は固定資産税がかからないことが多く、課税明細書には載らず、また、名寄帳にも記載される場合とされない場合があります。
また、名寄帳は自治体ごとに管理されている台帳ですので、他の市区町村にある不動産に関する情報は確認することができません。
　住宅ローンなど金融機関から借入れをしたことがある場合には共同担保目録が作成されていることも多いので、その記載から把握していなかった道路部分等が見つかることもあります。

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　なお令和８年２月からは法務局でも所有不動産の名寄せ対応をする予定となっております。名前から所有不動産を一覧で確認できるようになる見込みで、被相続人が所有している不動産の調査が今よりも簡略化されると思われます。

最後までお読みいただきありがとうございました＾＾
　女性相続supportでは被相続人の所有不動産の調査も行っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

相続時の銀行預金

Question

夫が亡くなり、今後の生活もあるので預金を早く解約したいです。
本人が亡くなると口座が凍結してしまうと聞き、早めに手続きをしたいのですが、すぐに銀行に行っても良いのでしょうか。

Answer

口座名義人が死亡したら口座が自動的に凍結する、ということはありません。
銀行にご主人が亡くなったことを伝えたり、銀行が亡くなったことを知った場合には取引が停止され、解約するまでお金を動かすことが出来なくなります。

解説

相続では遺産分割協議など所定の手続きが必要となるため、口座を解約するために数カ月の期間が必要になります。
遺産分割協議が終わる前にお金が必要となった場合には、一定額額の払い戻しが出来る「相続預金の払戻し制度」を利用することも可能です。

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最後までお読みいただきありがとうございました＾＾
相続についてお悩みの方は、相続専門家である女性士業７人が揃った
女性相続supportへどうぞお気軽にご相談ください。
司法書士　石川孝美